Taşınmaz Haczinden İhaleye: Satış Talebi, Kıymet Takdiri ve İtiraz Yollarında Kritik Eşikler

Taşınmaz üzerindeki haciz, alacaklı açısından en güçlü teminatlardan biri olsa da haczin paraya çevrilmesi, birbirine zincirleme bağlı ve her biri ayrı hak kaybı riski taşıyan işlemlerden oluşur. Haciz tutanağının içeriği, satış talebinin süresi ve gider avansı, mükellefiyetler listesi, kıymet takdiri raporunun kime ve hangi adrese tebliğ edileceği, rapora itiraz ve nihayet ihale aşaması; borçlu vekili için itiraz kapılarını, alacaklı vekili için ise dosyayı düşürmeden ilerletmenin koşullarını belirler. Bu yazıda süreç, güncel mevzuat ve Yargıtay içtihadı ışığında uygulamaya dönük biçimde ele alınmaktadır.

Haczin Tesisi: Tutanak ve Masraf Avansı

İİK m. 102/2 uyarınca haczi talep edilen mal taşınmaz ise icra dairesi haczi ait olduğu daireye, yani tapu sicil müdürlüğüne bildirir ve mahallinde tutulacak tutanakta taşınmazın “nevi ve mahiyeti ve hududu ve lüzumlu vasıfları” yazılır. Uygulamada taşınmaz haczi çoğunlukla tapuya yazı gönderilmesiyle tamamlanmış sayılır; ancak kıymet takdiri ve satış aşamasında taşınmazın fiili durumunun belirlenmesi için mahallinde düzenlenen tutanak ve keşif kayıtları belirleyici hâle gelir. Tutanakta taşınmazın niteliğine ilişkin eksik veya hatalı tespitler, ileride satış ilanının içeriği ve ihalenin feshi tartışmalarına doğrudan taşınır.

Aynı maddenin üçüncü fıkrası, daha önce ihtiyaten haczedilen şeylere icra haczi konulduğunda tutanağa ihtiyati haciz sahibinin iştirak hakkının işaret edileceğini öngörür. Son fıkra ise haczi kabil malların yetersizliği veya hiç bulunmaması hâlinin tutanağa kaydını düzenler. Alacaklı vekilinin, ihtiyati haczin kesin hacze dönüştüğü dosyalarda iştirak şerhinin tutanağa geçirilip geçirilmediğini kontrol etmesi, sıra cetveli aşamasında yaşanabilecek tartışmaları önler.

Masraf yönünden İİK m. 59 genel kuralı koyar: takip masrafları borçluya aittir; ancak alacaklı, yapılmasını talep ettiği işlemin masrafını avans olarak peşinen öder ve ilk ödenen paradan masraflarını alabilir. Bu kural, aşağıda görüleceği gibi satış talebinde özel bir sertlik kazanmıştır.

Satış Talebi: Süre ve Gider Avansının Birlikte Değerlendirilmesi

Güncel düzenleme

7343 sayılı Kanun ile başlığıyla birlikte değiştirilen İİK m. 106'ya göre alacaklı veya borçlu, hacizden itibaren bir yıl içinde haczolunan malın satışını isteyebilir. Güncel metinde taşınır-taşınmaz ayrımı yapılmamıştır; süre her iki mal türü için de hacizden itibaren bir yıldır. Bir yıllık süre içinde satışı istenip de artırma sonucu satışı gerçekleştirilemeyen mahcuz hakkında satış isteme süresi, satış isteyen alacaklı bakımından ilk sürenin bitiminden itibaren bir yıl daha uzar. Bu uzama kişiseldir; satış talebinde bulunmamış diğer haciz alacaklılarına yaramaz.

Maddenin en kritik yeniliği gider avansına ilişkindir. Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin olarak yatırılması zorunludur; yatırılmazsa satış talebi vaki olmamış sayılır. Peşin yatırılan miktarın satış işlemleri sırasında yetersiz kaldığı anlaşılırsa icra müdürü satış isteyene on beş günlük süre verir; bu sürede eksik tamamlanmazsa yine satış talebi vaki olmamış sayılır. Giderler, Adalet Bakanlığınca her yıl yürürlüğe konulan tarifeye göre belirlenir.

Bu düzenlemenin pratik sonucu açıktır: Süresinin son günlerinde yalnızca dilekçe verip avansı sonradan yatırmayı planlayan alacaklı, bir yıllık süre dolduğunda haczin düşmesi riskiyle karşı karşıya kalır. Satış talebi, tarifeye uygun gider avansının yatırıldığını gösteren makbuzla birlikte ve süre sonuna yeterli pay bırakılarak yapılmalıdır. On beş günlük tamamlama süresi de kesin süre niteliğinde değerlendirilmeli, muhtıranın tebliğ tarihi dosyada ayrıca takip edilmelidir.

Satış talebinin icra müdürünce reddi ve haczin akıbeti

Yargıtay İBBGK E.2016/4 K.2018/1 (16.02.2018) sayılı ve 29.06.2018 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan kararında, süresi içinde satış talebinde bulunan ve masrafını yatıran alacaklının, satış talebinin icra müdürlüğünce reddedilmesine karşı süreli şikâyet yoluna başvurmamış olması gerekçesiyle haczinin düştüğünün kabul edilemeyeceği sonucuna ulaşılmıştır. Kurul, kanunda süresinde satış istendikten sonra haczi ve satışı düşüren sebeplerin öngörülmediğini, İİK m. 106 ve devamındaki düzenlemelerin alacaklının takibi sürüncemede bırakmasını önleme amacı taşıdığını, kendisine yüklenen işlemleri yerine getiren alacaklının haczinin ayakta olduğunun kabulü gerektiğini, aksi yorumun hakkın özüne zarar vereceğini ve hakkaniyetle bağdaşmayacağını vurgulamıştır.

Bu karar İİK m. 106'nın 7343 sayılı Kanun öncesi metni döneminde verilmiştir. Bugün de ilkesel değeri korunmakla birlikte, kararın koruduğu alacaklının hem süresinde talepte bulunan hem de masrafı yatıran alacaklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Güncel metinde giderlerin tamamının satış talebiyle birlikte peşin yatırılması zorunlu tutulduğundan, eksik avansla yapılan talep zaten vaki olmamış sayılacak ve bu içtihadın koruma alanı dışında kalacaktır. Dolayısıyla İBBGK kararından yararlanmak isteyen alacaklı vekilinin, avansın eksiksiz yatırıldığını belgeleyebilmesi gerekir.

Mükellefiyetler Listesi ve Kıymet Takdiri

Mükellefiyetler listesi

İİK m. 128/1 uyarınca icra memuru satışa başlamadan önce taşınmaz üzerindeki tapu siciline kayıtlı veya resmî senede dayanan mükellefiyetlerin tamamının listesini yapar, bu listeyi haczedenlere ve borçluya tebliğ eder ve itirazlarını bildirmeleri için üç gün süre verir. Bu liste, ipotek, irtifak, şerh ve benzeri yüklerin satış bedeline ve alıcıya etkisini belirlediğinden, alacaklı vekilinin sıra ve kapsam yönünden itirazlarını bu kısa süre içinde ileri sürmesi gerekir.

Kıymet takdirini kim yapar?

İİK m. 87/1 genel kural olarak haczi yapan memurun malın kıymetini takdir edeceğini öngörür; ancak sicile kayıtlı mallar bu kuralın dışındadır. İİK m. 87/2'ye göre sicile kayıtlı malın kıymet takdirinin, bilirkişilik bölge kurulu listesinde kayıtlı ve bu konuda Adalet Bakanlığınca izin verilen bilirkişilere, bunların bulunmaması hâlinde listede kayıtlı diğer bilirkişilere yaptırılması zorunludur. Tapuya kayıtlı taşınmazlar bakımından memurun bizzat değer biçmesi mümkün değildir. Listede yer almayan veya yetkisi bulunmayan kişiye yaptırılan değerleme, rapora itirazda ve ihalenin feshi başvurusunda usule aykırılık olarak ileri sürülebilecek bir husustur.

İİK m. 128/2 ise icra dairesinin taşınmazın kıymetini takdir ettireceğini ve takdirde taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin kıymete etkisinin de dikkate alınacağını hükme bağlar. Örneğin taşınmazın değerini azaltan bir irtifak hakkı veya kira şerhi değerlemede gözetilmemişse, rapor eksik inceleme gerekçesiyle eleştirilebilir.

Yeniden kıymet takdiri

Aynı fıkraya göre taşınmazın önceden takdir edilen kıymetini etkileyen mükellefiyetlerin ortaya çıkması hâlinde icra dairesi, satışa esas olmak üzere kıymeti yeniden takdir ettirir. Ancak her değer değişikliği iddiası yeniden takdiri zorunlu kılmaz. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2026/1242 K.2026/1526 (04.03.2026) sayılı kararında, ihalenin feshi dilekçesinde ilk kez ileri sürülen imar planı değişikliğinin ihaleye konu taşınmazın bulunduğu adaya değil başka bir adaya ilişkin olduğu, böyle bir değişiklik değeri etkilese dahi yeniden kıymet takdirini gerektiren kanuni şartlardan birini oluşturmadığı belirtilmiştir. Daire aynı kararda, satış ilanındaki bağımsız bölüm özelliklerine ilişkin bir ifadenin talep ve talibi azaltıcı etkisi bulunmadığını, bunun ihaleye katılım sayısının çokluğundan da anlaşıldığını kabul etmiştir.

Bu karar iki uygulama dersi içerir: Birincisi, yeniden kıymet takdiri talebi, değeri etkileyen olgunun doğrudan ihaleye konu taşınmazla bağlantısı somut olarak gösterilerek ve icra dairesi nezdinde zamanında yapılmalıdır. İkincisi, ilan içeriğindeki hatalara dayalı fesih başvurularında hatanın katılımı ve fiyatı nasıl etkilediği somutlaştırılmalıdır; teklif sayısının yüksek olduğu ihalelerde bu iddianın kabul görme ihtimali zayıftır.

Raporun tebliği ve adres meselesi

İİK m. 128/2 uyarınca kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebliğ edilir. Tebligat, icra dosyasında tebligatın yapıldığı adrese; ayrıca bildirilmiş bir adres bulunmuyorsa tapudaki mevcut adreslere yapılır. Tapu kaydındaki adresin güncel olmaması, uygulamada itiraz süresinin ilgilinin haberi olmadan işlemesine yol açabilmektedir. Bu nedenle başka bir dosyadan haciz koyduran alacaklı vekilinin, satış yapılan icra dairesine güncel tebligat adresini ayrıca bildirmesi önemli bir koruma tedbiridir.

Kıymet Takdirine İtiraz ve Mahkemenin Denetim Ölçütü

Kıymet takdirine itiraz, icra dosyası üzerinden şikâyet yoluyla icra hukuk mahkemesine yapılır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/1691 K.2025/5041 (22.10.2025) sayılı kararında, takip dosyasında tebligatları yapılmış olmasına rağmen kıymet takdirine itiraz etmeyen, ihaleye karşı icra hukuk mahkemesine yaptığı fesih şikâyeti de reddedilen davacının, ihale ve teslimden sonra genel mahkemede açtığı davada kıymet takdirinin yanlış ve eksik yapıldığı iddiasının dinlenemeyeceğine ilişkin ilk derece kararı onanmıştır. Kararda, açık artırma suretiyle yapılan satışın kendisinin de bir değer belirleme işlevi gördüğüne dikkat çekilmiştir. Bu yaklaşım, kıymet takdirine yönelik itirazın icra hukuku içindeki özel yolla ve zamanında kullanılmaması hâlinde sonradan genel hükümlere dayalı tazminat veya iptal davasıyla telafi edilemeyeceğini göstermektedir.

Mahkemenin denetim ölçütü bakımından Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2026/3419 K.2026/4053 (04.06.2026) sayılı kararı yol göstericidir. Daireye göre kıymet takdirine itirazda mahkemenin yapacağı iş, icra müdürlüğünce belirlenen değerin taşınmazın gerçek değerini yansıtıp yansıtmadığını, yani memur işleminin doğruluğunu denetlemektir. Mahkeme, oluşturduğu bilirkişi kurulu aracılığıyla, icra müdürlüğünün kıymet takdirini yaptığı keşif tarihi itibarıyla taşınmazın değerini belirleyerek bu denetimi yapar. Değerlendirme tarihi itiraz veya karar tarihi değil, değerlemenin esas alındığı keşif tarihidir.

Somut olayda icra müdürlüğünce 600.000 TL olarak belirlenen değer, borçlunun itirazı üzerine icra hukuk mahkemesince alınan raporla 1.600.000 TL'ye çıkarılmış; borçlu bu rapora itiraz etmemiş, taşınmaz 28.08.2023 tarihli ihalede 1.900.000 TL'ye satılmıştır. Borçlunun ihalenin feshi isteminde değerin yine düşük belirlendiğini ileri sürmesi üzerine alınan raporda, 11.11.2022 tarihli değerleme günü itibarıyla değer 1.630.600 TL olarak saptanmıştır. Daire, kıymet takdirine itiraz üzerine verilen kararların kesin olduğunu vurgulayarak ihalenin feshi incelemesinde kesinleşmiş değerin yeniden tartışılmasının sınırlarına işaret etmiş ve kararı bozmuştur. Uygulama açısından çıkarılacak sonuç şudur: Borçlu, itiraz üzerine alınan rapora da süresinde itiraz etmeli; aksi hâlde kesinleşen değeri ihalenin feshi aşamasında yeniden açmaya çalışmak sonuç vermeyecektir.

İhale Aşaması ve İhalenin Feshinde Değer Tartışması

İİK m. 129, taşınırların ihalesine ilişkin hükmün taşınmazın ihale edilmesi hakkında da uygulanacağını öngörür. Dolayısıyla taşınmaz ihalesinde artırmanın yürütülmesi ve ihalenin yapılmasına ilişkin esaslar, taşınır ihalesindeki genel kurallarla birlikte okunur.

İhalenin feshi başvurularında kıymet takdirine ilişkin iddialar sıklıkla ileri sürülür; ancak yukarıda anılan içtihat çizgisi, değerin düşüklüğüne ilişkin şikâyetin kural olarak kıymet takdiri aşamasında ileri sürülmesi gerektiğini göstermektedir. Fesih aşamasında daha güçlü zemin, usulsüz tebligat, raporun hiç tebliğ edilmemesi veya yeniden kıymet takdirini zorunlu kılan bir mükellefiyetin gözetilmemesi gibi işlem kusurlarıdır.

Haciz alacaklısının tebligat eksikliğine dayanan başvurusu bakımından Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2022/8926 K.2022/13352 (14.12.2022) sayılı kararı dikkat çekicidir. Olayda haciz alacaklısı, ihale edilen taşınmazlardaki hacizleri nedeniyle kendisine herhangi bir tebligat yapılmadığını, taşınmazların kıymetinin altında satıldığını ve ihaleyi sonradan öğrendiğini ileri sürmüş; Bölge Adliye Mahkemesi bir bağımsız bölüm yönünden zarar unsurunun gerçekleşmediği gerekçesiyle hukuki yarar yokluğundan ret, diğerleri yönünden ise konusuz kalma kararı vermiştir. Yargıtay bu kararı haciz alacaklısının temyizi üzerine bozmuştur. Haciz alacaklısı vekili olarak, İİK m. 128/2 uyarınca kıymet takdiri raporunun haciz koydurmuş alacaklılara da tebliği gerektiğini ve tebligat eksikliğinin bu alacaklının itiraz hakkını doğrudan etkilediğini dilekçede açıkça kurmak gerekir.

Kamu Alacakları ve Özel Kıymet Takdiri Rejimleri

Taşınmaz değerinin belirlenmesi yalnız İİK'ya özgü değildir ve farklı rejimlerin itiraz yolları birbirinden ayrıdır. Yargıtay 10. Hukuk Dairesi E.2021/6872 K.2022/9873 (27.06.2022) sayılı kararında, 6183 sayılı Kanun kapsamında haczedilen taşınmazlarda satış komisyonunca yapılan değer biçmenin idari icra gücüyle tesis edilen zincir işlemlerden biri olduğu, borçlunun hukuki durumunu etkileyen kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlem niteliği taşıdığı ve bu işleme karşı dava yoluyla iptal/itiraz ve yeniden bedel tespiti istenebileceği kabul edilmiştir. Prim veya vergi alacağı nedeniyle idarenin satışa çıkardığı taşınmazlarda icra hukuk mahkemesine şikâyet yolu yerine bu yolun değerlendirilmesi gerekir.

Tabloda yer alan rejimler, icra satışındaki kıymet takdirinden hem değerlemeyi yapan organ hem de itiraz mercii ve süresi bakımından ayrılır. Özellikle afet bölgelerindeki takdirde öngörülen kısa dava süresi, icra hukukundaki şikâyet alışkanlığıyla hareket eden vekiller için hak kaybı riski oluşturur.

Uygulamada Dikkat: Kontrol Listesi

1. Haciz tarihi kaydı: Satış talebi süresi hacizden itibaren bir yıldır; her taşınmaz ve her haciz için ayrı süre takibi yapın.
2. Avans eksiksiz yatırılmalı: Kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamı, tarifeye göre satış talebiyle birlikte peşin yatırılmalıdır; aksi hâlde talep vaki olmamış sayılır.
3. Tamamlama muhtırası: Avansın yetersiz kaldığı bildirilirse on beş günlük süreyi kaçırmayın.
4. Satış talebinin reddi: Süresinde ve masrafı yatırılarak yapılan talebin reddinde haczin düşmeyeceği Yargıtay İBBGK E.2016/4 K.2018/1 (16.02.2018) sayılı kararıyla kabul edilmiştir; yine de ret kararına karşı şikâyet yolunu değerlendirin.
5. Mükellefiyetler listesi: Tebliğden itibaren üç günlük itiraz süresini kaçırmayın.
6. Bilirkişinin niteliği: Değerlemeyi yapan kişinin İİK m. 87/2'deki liste ve izin şartlarını taşıyıp taşımadığını kontrol edin.
7. Adres bildirimi: Başka dosyadan haciz koyduran alacaklı iseniz satışı yürüten icra dairesine güncel adresinizi bildirin; aksi hâlde tapudaki adres esas alınır.
8. Rapora itiraz: Değerin düşüklüğü iddiası kıymet takdiri aşamasında, şikâyet yoluyla ve zamanında ileri sürülmelidir; itiraz üzerine alınan rapora da itiraz edilmezse değer kesinleşir.
9. Yeniden takdir talebi: Değeri etkileyen yeni mükellefiyet veya olgunun ihaleye konu taşınmazla doğrudan bağlantısını belgeleyin.
10. Kamu alacağı ayrımı: 6183 sayılı Kanun kapsamındaki satışlarda değer biçmeye karşı yolun dava yolu olduğunu unutmayın.

Sonuç

Taşınmaz satışında değer tartışmasının doğru zamanı kıymet takdiri aşamasıdır. Güncel İİK m. 106, satış talebini gider avansının eksiksiz yatırılmasına bağlayarak alacaklı açısından şekli disiplini sıkılaştırmış; İİK m. 87 ve 128 ise sicile kayıtlı taşınmazlarda değerlemenin nitelikli bilirkişiye yaptırılmasını ve raporun tüm ilgililere tebliğini zorunlu kılmıştır. Yargıtay'ın güncel kararları, kıymet takdirine süresinde itiraz edilmemesinin ihalenin feshi aşamasında ve genel mahkemede telafi edilemeyeceğini, yeniden kıymet takdirinin ise ancak kanuni şartların somut olarak gerçekleşmesi hâlinde gündeme geleceğini açıkça göstermektedir. Borçlu vekili için itiraz takvimini, alacaklı vekili için ise süre ve avans takibini titizlikle yürütmek, dosyanın sonucunu doğrudan belirler.

Yararlanılan kaynaklar

Mevzuat

• İİK m.102 (Haciz tutanağı tanzimi)
• İİK m.59 (Takip masrafları)
• İİK m.106 (Talep için müddetler ve giderlerin yatırılması)
• İİK m.128 (Mükellefiyetlerin listesi)
• İİK m.87 (Kıymet takdiri)
• İİK m.129 (İhale)
• KAMK m.8 (Satın alma usulü)

Yargı kararları

• Yargıtay İBBGK E.2016/4 K.2018/1 (16.02.2018) — RG 29.06.2018/30463
• 12. Hukuk Dairesi E.2026/1242 K.2026/1526
• 3. Hukuk Dairesi E.2025/1691 K.2025/5041
• 12. Hukuk Dairesi E.2026/3419 K.2026/4053
• 12. Hukuk Dairesi E.2022/8926 K.2022/13352
• 10. Hukuk Dairesi E.2021/6872 K.2022/9873