Tahliye Amaçlı İlamsız Takipte Örnek 13 ve Örnek 14: Doğru Yolu Seçmek ve Hak Kaybını Önlemek

Kiralanan taşınmazın tahliyesi, kural olarak ilam gerektiren bir istem olmasına rağmen kanun koyucu kira ilişkisinde ilamsız icra yolunu da açık tutmuştur. Bu yolun iki ana aracı, uygulamada örnek numaralarıyla anılan iki formdur: kira bedelinin ödenmemesine dayanan örnek 13 ödeme emri ve kira süresinin bitimi ya da yazılı tahliye taahhüdüne dayanan örnek 14 tahliye emri. İki form arasındaki fark yalnız şekle ilişkin değildir; tahliye sebebini, süreleri, itiraz sonrası izlenecek yolu ve ispat düzeyini belirler. Takip talebinde yanlış formun seçilmesi, aylar sonra itirazın iptali veya itirazın kaldırılması aşamasında tahliye isteminin karşılıksız kalmasıyla sonuçlanabilir. Bu yazıda iki yolu dosya pratiği açısından karşılaştırıyor, takip talebinin hazırlanmasından savunma tarafının sık başvurduğu itirazlara kadar kritik noktaları ele alıyoruz.

İki formun işlevi: hangi tahliye sebebi, hangi örnek?

Seçimin ilk ölçütü tahliye sebebidir. Kiracının kira borcunu ödememesi, yani temerrüt, örnek 13 ile takibe konu edilir; bu form hem kira alacağının tahsilini hem de ödenmemesi hâlinde tahliye ihtarını birlikte içerir. Kira süresinin sona ermesi veya kiracının yazılı tahliye taahhüdü ise örnek 14 ile ileri sürülür; burada para alacağı yoktur, doğrudan tahliye emredilir.

Örnek 13: temerrüde dayalı ödeme emri

Ödeme emrinin içeriği ve ihtarın önemi

Örnek 13'ü genel haciz yolundaki ödeme emrinden ayıran unsur, belirlenen süre içinde kira bedeli ödenmezse kiracının tahliye edileceğine ilişkin ihtardır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür; diğer kiralarda daha kısa tutulabilir. İhtar içermeyen bir ödeme emri, yani genel haciz yolundaki standart ödeme emri ile başlatılmış takipte, sonradan temerrüt nedeniyle tahliye istemi ileri sürmek ciddi risk taşır. Bu nedenle tahliye hedefleniyorsa takip türü baştan kiralanan taşınmazların tahliyesi yolu olarak seçilmeli ve takip talebinde bu tercih açıkça gösterilmelidir; İİK m. 58 de takip talebinde takip yollarından hangisinin seçildiğinin belirtilmesini zorunlu tutar.

Uygulamada örnek 13 ödeme emrinin bir başka işlevi daha vardır: kira yılı içinde gönderilen ve borçlunun ödemede gecikmesine dayanan ödeme emri, iki haklı ihtar sebebine dayalı tahliye davasında ihtar olarak değerlendirilebilir. Bu ihtimal göz önünde tutularak, ödeme emrinde talep edilen kira dönemlerinin ve tutarlarının doğru yazılması, sonradan ihtarın haklılığının tartışılmasını önler. Fazla veya muaccel olmayan dönem içeren talep, ihtarın haklılığı bakımından savunma tarafına koz verir.

Borçlunun itirazı sonrası iki yol

Borçlu yedi gün içinde kira ilişkisine, kira miktarına veya borcun varlığına itiraz ederse takip durur. Alacaklı bu noktada iki yoldan birini seçer:

• İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye: Hızlı bir yoldur ancak icra mahkemesinin inceleme yetkisi sınırlıdır. Kira ilişkisinin ve kira bedelinin yazılı sözleşmeyle ispatı beklenir; ödeme savunması da kural olarak belgeyle ispat edilmelidir. Sözlü kira ilişkisinde bu yol pratikte kapalıdır.
• Sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye: Genel ispat kurallarına göre yargılama yapılır; sözlü sözleşmeye dayanan veya kira bedelinin tartışmalı olduğu dosyalarda bu yol tercih edilmelidir.

Borçlu itiraz etmez ancak ödeme süresi içinde de ödeme yapmazsa alacaklı icra mahkemesinden tahliye kararı ister. Burada süre hesabı kritik önemdedir: tahliye talebi, ödeme süresinin dolmasından önce yapılırsa erken talep nedeniyle reddedilir. Tebliğ tarihi ile ödeme süresinin son günü dilekçede açıkça hesaplanmalıdır.

Örnek 14: süre bitimi ve tahliye taahhüdüne dayalı tahliye emri

Bir aylık süre ve hak kaybı

Örnek 14 ile takip, kira süresinin bitiminden veya yazılı taahhütte gösterilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde başlatılmalıdır. Bu süre kaçırıldığında ilamsız yol kapanır ve sözleşme kendiliğinden uzamış sayılabileceği için süre bitimine dayanan tahliye imkânı da ortadan kalkabilir. Tahliye taahhüdünde ayrıca taahhüdün kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, serbest iradeyle ve yazılı olarak verilmiş olması, tarihin belirli olması tartışmanın odağıdır; kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan taahhütnameler savunmada sıklıkla geçersizlik iddiasıyla karşılanır.

Konut ve çatılı işyerlerinde sınırlama

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca belirli süreli sözleşmenin sona erdiğini ileri sürerek tahliye isteyemez; sözleşme kiracı bakımından aynı koşullarla uzamış sayılır ve kiraya verenin süre bitimine dayalı fesih imkânı, Türk Borçlar Kanunu'nun bu kiralara ilişkin hükümlerinde öngörülen uzama süresinin dolmasına ve usulüne uygun bildirime bağlıdır. Bu nedenle konut ve çatılı işyerlerinde örnek 14'ün en sık kullanım alanı yazılı tahliye taahhüdüdür. Arsa, çatısız alan gibi koruma kapsamı dışındaki kiralarda ise süre bitimi tek başına örnek 14 için yeterli dayanaktır.

Tahliye emrine yedi gün içinde itiraz edilirse alacaklı icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister. İcra mahkemesi yazılı sözleşmenin veya taahhüdün varlığını, süreyi ve takibin bir aylık süre içinde yapılıp yapılmadığını inceler; imza itirazı hâlinde imzanın aidiyeti ayrıca değerlendirilir.

Takip talebinin hazırlanması: şekil hataları ve süreler

Takip talebi yazılı, sözlü veya elektronik ortamda yapılabilir (İİK m. 58). Tahliye takiplerinde talepte şu unsurlara özellikle dikkat edilmelidir:

• Seçilen takip yolunun kiralanan taşınmazların tahliyesi olduğu ve hangi örneğin istendiği açıkça yazılmalı.
• Kira sözleşmesinin veya tahliye taahhüdünün aslı ya da alacaklı veya vekili tarafından onaylanmış, borçlu sayısından bir fazla örneği talebe eklenmeli (İİK m. 58).
• Örnek 13'te talep edilen kira dönemleri ayrı ayrı gösterilmeli, faiz istenecekse miktarı ve başlangıç tarihi belirtilmeli; yabancı para üzerinden kira söz konusuysa hangi tarihteki kurun esas alındığı yazılmalı (İİK m. 58).
• Taşınmazın adresi, bağımsız bölüm bilgisiyle birlikte tereddüde yer vermeyecek şekilde yazılmalı; tahliyenin icrası aşamasında adres belirsizliği ciddi gecikme yaratır.

İcra dairesi ödeme emrini takip talebinden itibaren en geç üç gün içinde tebliğe çıkarır (İİK m. 61). Birden fazla kiracı varsa, ortak bir temsilci tarafından temsil edilmedikleri sürece her birine ayrı ödeme emri veya tahliye emri tebliğ edilmelidir (İİK m. 61). Müşterek kiracılardan birine tebligat yapılmamışsa, onun yönünden süreler işlemeye başlamaz ve tahliye talebi eksik kalır. Kefil tahliye borçlusu olmadığından, kefile karşı yürütülen takipte tahliye ihtarının bir işlevi yoktur; kefil yönünden takip yalnızca para alacağıyla sınırlı tutulmalıdır.

Harç ve masraflar bakımından, kanunda aksi yazılı değilse tüm harç ve masraflar borçluya aittir ve ayrıca hüküm gerekmeksizin tahsil edilir (İİK m. 15). Bununla birlikte peşin harç ve tebligat giderleri takip başında alacaklı tarafından yatırılır; özellikle çok sayıda kiracı veya kefil bulunan dosyalarda masraf avansı eksiksiz hesaplanmalıdır.

Geçiş hükmü açısından hatırlatma: 6352 sayılı Kanunla İİK m. 58'de yapılan değişiklikler, İİK geçici m. 5 uyarınca kanunun yürürlüğe girmesinden sonra yapılan takiplerde uygulanır. Eski tarihli ve hâlâ derdest olan tahliye takiplerinde takip talebinin şekline ilişkin tartışmalarda bu ayrım göz önünde tutulmalıdır.

İlamlı tahliye ile karıştırılmaması ve yanlış örnek riski

Para ve teminat dışındaki alacaklarda icra takibi kural olarak ilam gerektirir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2019/161 K.2022/1078 (29.06.2022) sayılı kararında, konusu para ve teminattan başka bir şey olan alacakları sayarken gayrimenkulün tahliye ve teslimini de bu grupta göstermiş ve bu tür ilamların icrasında icra dairesinin icra emri düzenlediğini, taşınır teslimine ilişkin ilamlarda (2) örnek icra emri, yargılama gideri ve vekâlet ücreti için ise ayrıca (4-5) örnek icra emri gönderildiğini açıklamıştır. Örnek 13 ve örnek 14, bu genel kuralın kira ilişkisine özgü istisnasıdır; ilama dayanan tahliyede bu formlar değil, ilamlı icraya ilişkin formlar kullanılır. İlamsız takibe ilişkin hükümler ilamlı takiplerde ancak ilamlı takip hükümlerine aykırı olmadığı ölçüde uygulanır (İİK m. 41).

Örnek seçimindeki hataların şikâyet konusu yapılması uygulamada sıktır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2025/6113 K.2025/7139 (05.11.2025) sayılı kararına konu dosyada, istinaf mahkemesi müdahalenin men'ine ilişkin ilamın icrasında örnek 2 yerine örnek 4-5 icra emri gönderildiği gerekçesiyle şikâyeti kısmen kabul ederek icra emrinin iptaline karar vermiş, bu karar alacaklıların temyizi üzerine bozulmuştur. Bu dosya, form seçimine ilişkin uyuşmazlıkların Yargıtay denetiminde ilamın niteliği ve ilgili icra hükümleri bakımından ayrıntılı biçimde incelendiğini ve sonucun önceden kestirilemeyebileceğini gösterir. Tahliye takiplerinde bu belirsizliğe girmemenin yolu, takip talebi aşamasında tahliye sebebine uygun örneği seçmektir.

Savunma tarafının sık başvurduğu itirazlar

Kira alacağı ve tahliye birlikte istendiğinde davalı kiracının ilk savunması çoğu zaman usule ilişkindir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3471 K.2025/3904 (09.09.2025) ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3474 K.2025/3905 (09.09.2025) sayılı kararlarına konu dosyalarda, reklam amaçlı kent mobilyalarının kiralanmasına ilişkin on yıl süreli sözleşmelerde kira bedellerinin ödenmediği iddiasıyla itirazın iptali, takibin devamı ve tahliye istenmiş; davalı vekili, ödeme emrinin tahliye ihtar ve talebini içermediğini, tahliye için gerekli usul şartlarının bulunmadığını savunmuştur. Aynı dosyalarda davalı ayrıca kira bedelinin tespiti ve uyarlanması davasının bekletici mesele yapılmasını, yabancı para üzerinden belirlenen kira bedelinin Türk Lirasına dönüştürülmesini ve kötü niyet tazminatını talep etmiştir. Her iki dosya da onama ile sonuçlanmıştır.

Bu dosyalar, alacaklı vekili açısından üç önemli dersi öne çıkarır:

1. Tahliye isteminin akıbeti, takibin hangi örnekle başlatıldığına bağlıdır; ihtar içermeyen bir ödeme emrine dayanarak açılan itirazın iptali davasında tahliye talebi baştan tartışmalı hâle gelir.
2. Kiracının açtığı tespit veya uyarlama davası, bekletici mesele talebiyle yargılamayı uzatma aracı olarak kullanılır; takip talebinde istenen tutarın sözleşmeye ve varsa önceki kesinleşmiş tespit kararlarına dayanması bu riski azaltır.
3. Yabancı para üzerinden belirlenmiş kira bedellerinde, takip talebinde kur tarihinin gösterilmesi ve dönüşüm tartışmasına karşı hazırlıklı olunması gerekir.

İdari yargı görev alanına giren ilişkiler

Kamu idaresinin taraf olduğu ve idari sözleşme niteliği taşıyan ilişkilerde ilamsız icra yoluna gidilmesi görev sorunu doğurur. İİK geçici m. 13, idari yargının görev alanına giren konularda maddenin yürürlüğünden önce başlatılmış ilamsız takipler için talep üzerine icra müdürünce düşme kararı verilmesini, düşme kararına karşı yedi gün içinde şikâyet yoluna gidilebilmesini ve kesinleşmeden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilmesini düzenler. Hüküm geçiş niteliğinde olsa da, idare ile kurulan kullanım ilişkilerinde takip yolunu seçmeden önce ilişkinin özel hukuk kirası mı yoksa idari sözleşme mi olduğunun belirlenmesi gerektiğini hatırlatması bakımından önemini korur.

Uygulamada dikkat: kontrol listesi

• Tahliye sebebi temerrüt mü, süre bitimi mi, tahliye taahhüdü mü? Örnek buna göre seçildi mi?
• Örnek 14'te süre bitiminden veya taahhüt tarihinden itibaren bir aylık süre hesaplandı mı?
• Konut veya çatılı işyerinde süre bitimine dayanılıyorsa, uzama süresi ve bildirim şartları gerçekleşti mi?
• Örnek 13'te ödeme süresi kira türüne göre doğru gösterildi mi; muaccel olmayan dönem talebe eklenmedi mi?
• Sözleşme veya taahhüdün aslı ya da onaylı örneği, borçlu sayısından bir fazla olarak eklendi mi?
• Her müşterek kiracıya ayrı tebligat yapıldı mı; tebliğ tarihleri dosyada teyit edildi mi?
• İtiraz hâlinde sözleşme yazılı değilse icra mahkemesi yerine sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye yolu tercih edildi mi?
• Tahliye talebi ödeme süresi dolmadan erken yapılmadı mı?
• Kiracının olası tespit veya uyarlama davasına karşı takip tutarının dayanağı hazır mı?

Sonuç

Örnek 13 ve örnek 14, kiraya verene ilam almadan tahliye imkânı tanıyan güçlü araçlardır; ancak bu güç, şekle ve sürelere sıkı bağlılık karşılığında elde edilir. Temerrüde dayalı takipte tahliye ihtarı içeren ödeme emri, süre bitimi ve tahliye taahhüdüne dayalı takipte ise bir aylık süre içinde başlatılan tahliye emri vazgeçilmezdir. Takip talebinde tahliye sebebine uygun örneğin seçilmesi, belgelerin eksiksiz eklenmesi, tebligatların her kiracı için ayrı izlenmesi ve itiraz sonrasında yazılı sözleşmenin varlığına göre doğru merciin belirlenmesi, tahliye isteminin akıbetini büyük ölçüde belirler.

Yararlanılan kaynaklar

Mevzuat

• İİK m.58 (Takip talebi ve muhtevası)
• İİK m.61
• İİK m.15 (Harçlar)
• İİK m.geçici 5
• İİK m.41 (Umumi hükümler)
• İİK m.geçici 13

Yargı kararları

• Hukuk Genel Kurulu E.2019/161 K.2022/1078
• 12. Hukuk Dairesi E.2025/6113 K.2025/7139
• 3. Hukuk Dairesi E.2024/3471 K.2025/3904
• 3. Hukuk Dairesi E.2024/3474 K.2025/3905