Kira Alacağında İhtarlı Ödeme Emri ve İcra Mahkemesinde Temerrüt Tahliyesi: Süreler, İspat ve Riskler

Kiracının kira borcunu ödememesi hâlinde kiraya verenin önünde iki ana yol bulunur: alacağı genel haciz yoluyla takip etmek ya da kira alacağını tahliye talebiyle birlikte ihtarlı ödeme emriyle takip ederek icra mahkemesinden tahliye kararı almak. İkinci yol, sulh hukuk mahkemesinde görülecek tahliye davasına göre çok daha hızlı sonuç verir; ancak süreleri hak düşürücü niteliktedir, ispat kuralları belge sınırlamasına tabidir ve yapılan küçük usul hataları dosyanın genel mahkemeye kaymasına yol açabilir. Bu yazıda, takibin başlatılmasından tahliye kararının infazına kadar uygulamada sorun çıkan noktaları güncel mevzuat ve Yargıtay kararları üzerinden değerlendiriyoruz.

Yol seçimi: genel haciz mi, tahliye talepli kira takibi mi?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2017/2340 K.2021/261, 16.03.2021 tarihli kararında ayrımı açıkça ortaya koymuştur: Kiraya veren yalnızca kira alacağını tahsil etmek istiyorsa genel haciz yoluyla ilamsız takip yapabilir; kiranın ödenmesiyle birlikte tahliyeyi de istiyorsa İcra ve İflas Kanunu'nun kiralara ilişkin özel hükümlerine göre takip başlatmalıdır. Kurul, onuncu babdaki düzenlemelerin genel haciz yoluna ilişkin hükümlerden farklı, kendine özgü kurallar içerdiğini vurgulamıştır.

Pratik sonuç şudur: Genel haciz yoluyla başlatılmış bir takip üzerinden icra mahkemesinden tahliye talep edilemez. Tahliye hedefleniyorsa takip talebinde açıkça “haciz ve tahliye” istemi bulunmalı ve borçluya kira takibine özgü ihtarlı ödeme emri (uygulamadaki adıyla örnek 13) gönderilmelidir. Ödeme emrinde ödeme süresi ve bu süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde tahliye isteneceği ihtarı yer almalıdır.

İhtar süresi

Hukuk Genel Kurulu E.2017/2340 K.2021/261, 16.03.2021 tarihli kararında kiracıya verilecek sürenin genel olarak en az 10 gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, ürün kirasında en az 60 gün olduğunu hatırlatmıştır. Konut ve çatılı işyeri takiplerinde ödeme emrine 30 günden kısa süre yazılması, temerrüt ihtarının sonuç doğurmaması riskini taşır; bu nedenle takip talebinde süre doğru belirtilmeli, icra dairesinin düzenlediği ödeme emri de tebliğe çıkmadan kontrol edilmelidir.

Borçlu itiraz etmezse: altı aylık hak düşürücü süre

İİK m. 269/a uyarınca borçlu itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir. Ancak bu talep, “ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde” yapılmalıdır.

• Başlangıç: Süre ödeme emrinin tebliğinden değil, ödeme emrindeki ihtar süresinin (konut ve çatılı işyerinde 30 gün) bitiminden itibaren işler.
• Niteliği: Hak düşürücü süredir; mahkemece kendiliğinden gözetilir. Süre kaçırılırsa icra mahkemesi yolu kapanır; temerrüt olgusu ancak genel hükümlere göre değerlendirilebilir.
• Hesap: Tebliğ tarihi, tebligatın usulsüz olup olmadığı ve ihtar süresinin doğru yazılıp yazılmadığı birlikte değerlendirilmelidir; tebliğ usulsüzse ihtar süresi de geçerli biçimde başlamamış sayılabilir.

Borçlunun itirazsız kalması hâlinde dahi tahliye için yazılı sözleşme zorunlu değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2018/828 K.2022/201, 24.02.2022 tarihli kararında, sözlü kira ilişkisine dayanılarak başlatılan ve borçlunun 30 günlük süre içinde ödeme yapmadığı takipte icra mahkemesinin verdiği tahliye kararında direnilmesini onamıştır. Sözlü kira dosyalarında asıl risk, borçlunun kira ilişkisini inkâr ederek itiraz etmesidir; bu durumda aşağıda ele alınan belge sınırlaması devreye girer.

Kısmi ödeme ve yan giderler

Uygulamada sık karşılaşılan durum, kiracının ihtar süresi içinde yalnızca kira bedellerini ödeyip takipteki diğer kalemleri (elektrik altyapı, hizmet bedeli, ortak gider gibi yan giderleri) ödememesidir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2024/1119 K.2024/4149, 30.04.2024 tarihli kararına konu olayda, ödeme emrindeki 172.000,00 TL kira alacağının 30 günlük süre içinde, 03.08.2022 tarihinde dosyaya yatırıldığı; yan giderler konusunda ise taraflar arasında mutabakat bulunmadığı gerekçesiyle ilk derece mahkemesi tahliye talebini reddetmiş, ancak bu karar Yargıtay tarafından bozulmuştur.

Bu bozma sonucu, takibe konu edilen ve itiraza uğramayan yan gider kalemlerinin temerrüt değerlendirmesinde kendiliğinden dışarıda bırakılamayacağına işaret etmektedir. Alacaklı vekili açısından önemli olan, yan giderlerin sözleşmede kiracıya yüklendiğinin ve takipte ayrı kalem olarak gösterildiğinin dosyadan açıkça anlaşılmasıdır. Borçlu vekili açısından ise takipteki kalemlerden hangilerinin borçlanılmadığını süresinde itirazla bildirmek kritik önemdedir; itiraz edilmeyen kalem, ihtar süresi geçtikten sonra tartışmaya açılmakta zorlanır.

Borçlu kira sözleşmesini veya imzasını inkâr ederse

İİK m. 269/b, kira sözleşmesinin ya da sözleşmedeki imzanın inkârı hâlinde katı bir belge düzeni öngörür. Alacaklı, ancak noterlikçe re'sen düzenlenmiş veya imzası noterce onaylanmış bir sözleşmeye dayanıyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve ihtar süresi içinde ödeme yapılmaması nedeniyle tahliyeyi isteyebilir. Adi yazılı sözleşmede imza inkâr edilmişse icra mahkemesinde imza incelemesi yaptırılarak sonuca gidilmesi, bu maddenin sistemine uygun değildir; alacaklı genel hükümlere göre dava açmak zorunda kalır.

Maddenin üç önemli sonucu vardır:

1. Bağlılık: Sözleşmeyi reddeden borçlu bu itiraz sebebiyle bağlıdır; inkârın yerinde olmadığı anlaşıldıktan sonra ödeme, takas veya başka bir def'i ileri süremez. Borçlu vekilinin “sözleşmeyi tanımıyoruz, kaldı ki kiralar ödendi” biçimindeki kademeli savunmasının bu açıdan riskleri dikkatle tartılmalıdır.
2. İhtarın korunması: Takip, maddede sayılan belgelere dayanmadığı için alacaklı genel hükümlere göre dava açmak zorunda kalırsa, ihtarlı ödeme emri Borçlar Kanunu'nda öngörülen temerrüt ihtarı yerine geçer. Böylece alacaklı yeni bir ihtar keşide etmeden sulh hukuk mahkemesinde temerrüde dayalı tahliye davası açabilir.
3. Para cezası: İmzanın inkârı nedeniyle alacaklı genel mahkemede dava açmak zorunda kalır ve lehine karar alırsa, borçlu ayrıca maddede öngörülen para cezasına mahkûm edilir.

Borçlunun sözleşmenin şartlarına ilişkin karşı iddia ve def'ileri de aynı kuvvet ve nitelikte belgelerle kanıtlanmalıdır. Örneğin noter onaylı sözleşmeye karşı “kira bedeli aslında daha düşüktü” savunması, adi bir yazı veya tanık beyanıyla ispatlanamaz.

Borçlu sözleşmeyi kabul edip ödeme veya başka sebep ileri sürerse

İİK m. 269/c, sözleşmeyi reddetmeyen ancak kiranın ödendiğini, başka bir sebeple istenemeyeceğini ileri süren ya da takas talep eden borçluya ağır bir ispat yükü getirir. Borçlu bu itirazını;

• noterlikçe re'sen düzenlenmiş veya imzası onaylanmış bir belgeyle,
• alacaklı tarafından ikrar edilmiş bir belgeyle,
• resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belgeyle

ispatlamak zorundadır. Banka dekontu, uygulamada bu kapsamda değerlendirilen belgelerin başında gelir; elden ödeme iddiaları ise imzalı bir makbuz alacaklıca kabul edilmedikçe icra mahkemesinde sonuç doğurmaz. Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkârı hâlinde İİK m. 68 kıyasen uygulanır.

İİK m. 68'in sistematiği burada yol göstericidir: Alacaklının takibi, imzası ikrar veya noterlikçe onaylanan borç ikrarını içeren bir senede ya da resmî dairelerin veya yetkili makamların usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belgeye dayanıyorsa, alacaklı itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Borçlu itirazını haklı gösterecek hiçbir belge ibraz edemezse icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına karar verir; itiraz bu nitelikte bir senet, makbuz veya belgeye dayanıyorsa itirazın kaldırılması talebi reddolunur. Ayrıca İİK m. 68 uyarınca altı aylık süre içinde itirazın kaldırılması istenmezse yeniden ilamsız takip yapılamaz; bu, alacaklı açısından ayrıca takip edilmesi gereken bir süredir.

İtiraz sebeplerinin sınırlılığı

İİK m. 274, tahliye takiplerinde genel hükümlerden İİK m. 63 ve m. 64'ün de uygulanacağını öngörür. İİK m. 63 uyarınca itiraz eden borçlu, itirazın kaldırılması duruşmasında, alacaklının dayandığı senet metninden anlaşılanlar dışında itiraz sebeplerini değiştiremez ve genişletemez. Bu nedenle borçlu vekilinin icra dairesine yapacağı itirazı “borca ve tüm ferilerine itiraz” gibi kalıp bir cümleyle sınırlamaması, ödeme, takas, kira bedelinin miktarı, kiralananın kullanıma elverişsizliği gibi bütün sebepleri somut olarak yazması gerekir. İİK m. 64 uyarınca itiraz, alacaklıya mahsus ödeme emri nüshasına kaydedilir ve bu nüsha itirazdan sonra veya itiraz süresinin bitmesi üzerine alacaklıya verilir; alacaklı vekili, itirazın kapsamını icra mahkemesine başvurmadan önce bu kayıt üzerinden mutlaka tespit etmelidir.

Husumet: kiraya veren mi, malik mi?

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2020/1217 K.2020/6279, 02.07.2020 tarihli kararında, husumet ehliyetinin kamu düzenine ilişkin olduğunu, her zaman şikâyet yoluyla ileri sürülebileceğini ve icra mahkemesince kendiliğinden gözetilmesi gerektiğini belirtmiştir. Daire, kira alacağını talep hakkının kural olarak kiraya verene ait olduğunu, bununla birlikte malikin de mülkiyet hakkına dayanarak kira alacağının tahsilini isteyebileceğini; temerrüt nedeniyle tahliyenin ise kural olarak kiraya veren tarafından talep edilmesi gerektiğini vurgulamıştır.

Uygulamada bu sorun özellikle şu durumlarda çıkar: kira sözleşmesinin paydaşlardan yalnızca birisi ya da yönetici sıfatıyla bir üçüncü kişi tarafından imzalanması, taşınmazın satılması veya mirasçılara intikal etmesi, şirket kiracılarda imzalayan ile takip borçlusunun farklı olması. Takip talebinden önce sözleşmenin tarafları ile tapu kaydı karşılaştırılmalı, kiraya veren sıfatı devralınmışsa bu devir ve kiracıya bildirimi belgelenmelidir.

Döviz cinsinden kira ve icra inkâr tazminatı

Yabancı para üzerinden kararlaştırılmış kiralarda takip tutarının hesaplanması, kısmi ödemelerin mahsubu ve icra inkâr tazminatının hangi tutar üzerinden hesaplanacağı sık uyuşmazlık konusudur. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2022/13639 K.2023/1551, 09.03.2023 tarihli kararına konu olayda ilk derece mahkemesi itirazın kaldırılmasına, tahliye talebi konusuz kaldığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına ve asıl alacağın %20'si oranında icra inkâr tazminatına hükmetmiş; bölge adliye mahkemesi ise kararı kaldırarak talebi reddetmiş ve takip tarihindeki Türk lirası karşılığı 54.713,54 TL üzerinden hesaplanan %20 tazminatı alacaklı aleyhine hükmetmiştir. Yargıtay, bölge adliye mahkemesi kararını bozmuştur. Dosya, döviz kiralarında takip dayanağının ve hesap yönteminin iyi kurulmamasının, alacaklıyı tahliyeyi kaybetmekle kalmayıp aleyhe tazminat riskine de sokabileceğini göstermektedir.

Kanun yolu ve kesinlik sınırı

Temerrüt nedeniyle tahliye ve itirazın kaldırılması dosyalarında temyiz edilebilirlik, uyuşmazlık değeri üzerinden belirlenir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2024/7167 K.2024/10670, 17.12.2024 tarihli kararında, bölge adliye mahkemesinin karar tarihine göre uygulanan sınırı 378.290 TL olarak dikkate almış; itirazın kaldırılmasına konu asıl kira alacağı 107.929,24 TL ile takibe konu kiraların ait olduğu son kira döneminin karşılığı olan 230.480 TL'nin toplamı (338.409,24 TL) bu sınırın altında kaldığından temyiz başvurusunu reddetmiştir. Kararın sonucu oy birliğiyle, gerekçesi oy çokluğuyla verilmiş olup bir üyenin karşı oyu bulunmaktadır; dolayısıyla değer hesabının unsurları Daire içinde de tartışmalıdır. Temyiz dilekçesi hazırlanırken değer hesabının açıkça gösterilmesi yararlıdır.

Tahliye kararının infazı ve icranın geri bırakılması

İİK m. 269/c'ye göre icra mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi gerekir. Borçlu, tahliye kararı hakkında İİK m. 36'dan yararlanabilir.

İİK m. 36 uyarınca kanun yoluna başvuran borçlu; hükmolunan para veya eşyanın resmî bir mercie depo edildiğini ispat eder, ya da icra mahkemesince kabul edilecek taşınır rehni, esham veya tahvilat, taşınmaz rehni veya muteber banka kefaleti gösterirse, icranın geri bırakılması için takibin yapıldığı yer icra mahkemesinden karar alınmak üzere icra müdürü tarafından kendisine uygun bir süre verilir. Bu süre ancak zorunluluk hâlinde uzatılabilir. Borçlu Devlet veya adli yardımdan yararlanan bir kimse ise teminat gösterme zorunluluğu yoktur. Borçlu vekili, on günlük bekleme süresi içinde kanun yolu başvurusunu yapıp teminat konusunu icra mahkemesine taşımazsa tahliye fiilen gerçekleşebilir.

Kiralananda üçüncü kişi bulunması

İİK m. 276'ya göre tahliyesi istenen yerde kiracı dışında biri bulunur ve işgalde haklı olduğunu gösteren resmî bir belge ibraz edemezse derhâl tahliye edilir. Bu kişi resmî belge göstermemekle birlikte, icra dairesine sunulan sözleşme tarihinden önceki bir zamandan beri orayı işgal ettiğini beyan eder ve bu beyan mahallinde yapılacak araştırmayla doğrulanırsa, icra memuru tahliyeyi erteler ve üç gün içinde durumu icra mahkemesine bildirir. Mahkeme tarafları dinleyerek tahliyeyi emredebilir ya da taraflardan birinin yedi gün içinde dava açmasına karar verir; dava açmayan taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır. Borçlunun usul ve füruu, eşi, ikinci dereceye kadar kan ve kayın hısımları, iş ortakları ve borçluya bağlı olarak kiralananda oturan kişiler bu bakımdan üçüncü kişi sayılmaz. Alt kiracı veya kullanım devri şüphesi olan dosyalarda tahliye tutanağının bu madde gözetilerek tutulması önemlidir.

Süre sonu nedeniyle tahliye ile farkları

Takip öncesi ve takip sırasında yardımcı araçlar

İİK m. 270, kiraya verene, henüz takip yapmadan hapis hakkının geçici olarak korunması için icra dairesinin yardımını isteme olanağı tanır. Gecikmede tehlike varsa kolluğun yardımı da istenebilir. İcra dairesi hapis hakkına konu eşyanın defterini tutar ve rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip talebinde bulunması için kiraya verene on beş günü geçmeyecek bir süre verir. Bu süre kaçırıldığında defterin koruma etkisi tartışmalı hâle gelir; işyeri kiralarında, özellikle kiracının taşınma hazırlığında olduğu durumlarda bu araç değerlendirilmelidir.

Kiralanan taşınmaz aynı zamanda ipotekli ise, İİK m. 150/b uyarınca ipotek alacaklısının talebiyle icra memuru, takibin kesinleşmesini beklemeden kiracıları takipten haberdar eder ve işleyecek kiraların icra dairesine ödenmesini emreder. Kiraya veren vekilinin, kiracının bu emir üzerine kirayı icra dairesine yatırması hâlinde temerrüt iddiasının dayanağını yitirebileceğini gözetmesi gerekir.

Uygulamada dikkat: kontrol listesi

• Takip talebinde “haciz ve tahliye” istemi ve ihtarlı ödeme emri (örnek 13) seçildi mi?
• Konut ve çatılı işyerinde ödeme emrinde en az 30 günlük süre yazıldı mı?
• Takip talebindeki alacaklı, kira sözleşmesindeki kiraya veren ile aynı kişi mi; değilse sıfat devri belgelendi mi?
• Yan giderler sözleşmede kiracıya yüklenmiş ve takipte ayrı kalem olarak gösterilmiş mi?
• İhtar süresinin bitim tarihi hesaplanıp altı aylık İİK m. 269/a süresi takvime işlendi mi?
• Borçlu itiraz ettiyse, itirazın içeriği alacaklı nüshasından tespit edildi mi; inkâr mı, ödeme savunması mı?
• Sözleşme noter onaylı değilse ve imza inkâr edildiyse, genel mahkemede dava yoluna geçilmesi ve ihtarlı ödeme emrinin temerrüt ihtarı yerine geçeceği değerlendirildi mi?
• Borçlu vekili olarak: itiraz sebepleri eksiksiz ve somut yazıldı mı; ödeme iddiası İİK m. 269/c'de sayılan nitelikte belgeyle destekleniyor mu?
• Tahliye kararının tefhim veya tebliğinden itibaren on günlük süre ve İİK m. 36 kapsamında teminat imkânı değerlendirildi mi?
• Kesinlik sınırı, alacak ve son dönem kirası birlikte dikkate alınarak hesaplandı mı?

Sonuç

İcra mahkemesi aracılığıyla temerrüt nedeniyle tahliye, doğru kurulduğunda kiraya verene hızlı ve etkili bir sonuç sağlar; ancak bu hızın karşılığı, katı süreler ve belgeye dayalı ispat düzenidir. Alacaklı açısından en büyük riskler; ihtar süresinin hatalı yazılması, altı aylık talep süresinin kaçırılması, husumetin yanlış kurulması ve inkâr hâlinde genel mahkemeye geçişin zamanında planlanmamasıdır. Borçlu açısından ise itiraz sebeplerinin ilk itirazda eksiksiz bildirilmemesi ve ödeme savunmasının nitelikli belgeyle desteklenmemesi, tahliyeyi büyük ölçüde kaçınılmaz kılar. Yargıtay'ın yan giderler, husumet ve kesinlik sınırına ilişkin son kararları, dosya bazında bu ayrıntıların sonuca doğrudan etki ettiğini göstermektedir.

Yararlanılan kaynaklar

Mevzuat

• İİK m.269/A (İtiraz etmemenin sonuçları)
• İİK m.269/B (İtiraz ve kaldırılması usulü)
• İİK m.269/C (Kira akdi dışındaki itirazlar ve tahliye)
• İİK m.68
• İİK m.274
• İİK m.63
• İİK m.64
• İİK m.36 (İcranın geri bırakılması için verilecek süre)
• İİK m.276 (Kiralanan taşınmazda üçüncü şahıs bulunursa)
• İİK m.272
• İİK m.270 (Hapis hakkı için defter yapılması)
• İİK m.150/B (Kiracılara haber verme)

Yargı kararları

• Hukuk Genel Kurulu E.2017/2340 K.2021/261
• Hukuk Genel Kurulu E.2018/828 K.2022/201
• 12. Hukuk Dairesi E.2024/1119 K.2024/4149
• 12. Hukuk Dairesi E.2020/1217 K.2020/6279
• 12. Hukuk Dairesi E.2022/13639 K.2023/1551
• 12. Hukuk Dairesi E.2024/7167 K.2024/10670