İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takipte Ödeme Emrine İtiraz: Süre, Sınırlar ve İçtihat

İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız takipte itiraz, genel haciz yoluyla takipteki itirazdan yapı itibarıyla ayrılır: Borçlunun yanında ipotek veren üçüncü kişi de itiraz hakkına sahiptir, buna karşılık rehin hakkının kendisi icra dairesinde itirazla tartışılamaz. Bu iki özellik, dosyada savunma stratejisini belirleyen başlıca etkendir. Aşağıda süre ve şekil şartları, itirazın kapsamı, ipotek hakkına yönelik itirazların hangi yolla ileri sürüleceği, İİK m.45 savunması, iflasın etkisi ve Yargıtay'ın güncel kararları uygulamaya dönük biçimde ele alınmaktadır.

Uygulanacak hükümler ve itirazın sınırı

Güncel mevzuata göre İİK m.150, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte ödeme emrine itirazı şu çerçevede düzenler: Borçlu veya üçüncü şahıs ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir; ancak “rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz”; ipoteğin iptali hakkında dava açılması hâlinde ise İİK m.72 hükümleri kıyasen uygulanır.

Bu düzenlemeden üç pratik sonuç çıkar:

• İtiraz hakkı yalnız asıl borçluya değil, taşınmazı ipotek veren veya sonradan malik olan üçüncü kişiye de tanınmıştır. Her iki sıfat için ayrı tebliğ ve ayrı süre hesabı yapılmalıdır.
• İtirazın konusu borç, miktar, faiz ve fer'ilerdir; ipoteğin geçerliliği, kapsamı veya varlığı icra dairesine yapılan itirazla tartışılamaz.
• İpoteğe yönelik itirazlar için yol, ipoteğin iptali davasıdır ve bu davada takip üzerindeki etki, İİK m.72'deki menfi tespit rejimine göre belirlenir.

Süre, şekil ve itiraz dilekçesinin içeriği

Genel itiraz kuralı olan İİK m.62, ipotekli takipte de dilekçenin kurgusunu belirler. Bu hükme göre itiraz, ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine bildirilir. Takibi yapan daireden başka bir icra dairesine yapılan itiraz da geçerlidir; bu durumda o daire masrafı alarak itirazı derhâl yetkili daireye gönderir. Süre son günlerinde ve takip başka bir şehirde ise bu imkân hak kaybını önler.

İİK m.62 kapsamında dilekçede özellikle şu noktalar gözden kaçırılmamalıdır:

• Adres bildirimi: Borçlu veya vekili, dava ve takip işlemlerine esas olmak üzere yurt içinde bir adresi itirazla birlikte bildirmek zorundadır. Adres değişip yeni adres bildirilmezse takip talebindeki adrese yapılan tebligat borçluya yapılmış sayılır.
• Kısmi itiraz: Borcun bir kısmına itiraz ediliyorsa itiraz edilen kısmın cihet ve miktarı açıkça gösterilmelidir; aksi hâlde itiraz edilmemiş sayılır. İpotekli takiplerde faiz oranı ve faiz başlangıcı çoğu zaman asıl uyuşmazlık konusu olduğundan, kabul edilen ve reddedilen kalemler rakamsal olarak ayrıştırılmalıdır.
• İmza itirazı: Takibe dayanak senetteki imza reddediliyorsa bu, itirazda ayrıca ve açıkça belirtilmelidir; aksi takdirde imza takip bakımından kabul edilmiş sayılır.

Rehin hakkına itiraz yasağı: taşınmaz ipoteği ile taşınır rehni arasındaki fark

İpotekli takipteki yasak, taşınır rehni rejimiyle karşılaştırıldığında daha belirgin hâle gelir. İİK m.147, taşınır rehninin paraya çevrilmesinde ödeme emrine itirazı genel itiraz hükümlerine bağlamakla birlikte iki özel kural öngörür: Rehin hakkına açıkça itiraz edilmemişse rehin hakkı takip safhasında artık tartışılamaz; yalnız rehin hakkına itiraz edilmişse alacaklı rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takipten vazgeçerek haciz yoluyla devamı isteyebilir ve borçluya mal beyanı için yedi gün mühlet verilir. Taşınır rehninde takip talebinin içeriği de İİK m.145 ile ayrıca düzenlenmiştir; merhunun üçüncü kişiye ait olması veya sonra gelen rehin hakkı bulunması hâlinde bu kişilerin bildirilmesi gerekir.

TTK m.1399 ve m.1400, hapis hakkıyla teminat altına alınan alacaklarda taşınır rehninin paraya çevrilmesi yoluyla takibi düzenler ve itiraz bakımından İİK m.147'ye göndermede bulunur. İlamsız takipte borçlu alacağa, hapis hakkına veya her ikisine itiraz edebilir (TTK m.1400). İlamlı takipte ise ilamda hapis hakkı belirtilmemişse borçlu hapis hakkına itiraz edebilir ve İİK m.147'nin (2) numaralı bendi uygulanır (TTK m.1399). Gemi ipoteği alacaklılarının da ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabileceği TTK m.1381'de açıkça düzenlenmiştir.

İpoteğin iptali davası ve takibe etkisi

İpoteğin hiç doğmadığı, temel ilişkinin dışında kaldığı veya kapsam dışı bir alacak için takibe konu edildiği iddiaları ipoteğin iptali davasında ileri sürülmelidir. İİK m.150 bu davada İİK m.72'nin kıyasen uygulanacağını öngördüğünden, davanın zamanlaması takibe etki imkânını belirler:

• Takipten önce açılan davada mahkeme, talep üzerine alacağın yüzde on beşinden aşağı olmamak üzere teminat karşılığında takibin durdurulmasına ilişkin ihtiyati tedbir kararı verebilir (İİK m.72).
• Takipten sonra açılan davada ihtiyati tedbirle takip durdurulamaz; yalnız gecikme zararlarını karşılamak üzere ve alacağın yüzde on beşinden aşağı olmamak kaydıyla teminat gösterilerek icra veznesindeki paranın alacaklıya ödenmemesi istenebilir (İİK m.72).

Kötü niyet tazminatı yönünden de dikkatli olunmalıdır: İİK m.72'nin dördüncü ve beşinci fıkralarındaki oranlar 6352 sayılı Kanunla yüzde kırktan yüzde yirmiye indirilmiştir. Dava reddedilir ve alacaklı lehine sonuçlanırsa ihtiyati tedbir kararı kendiliğinden kalkar.

Borca itirazın asıl alanı: temel borç ilişkisi

İpotekli takipte savunmanın ağırlık merkezi, ipoteğin teminat altına aldığı temel borçtur. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2025/687 K.2025/6498 (karar tarihi 23.10.2025) sayılı kararında, ipotek borcunun içinde her zaman bir temel borç ilişkisi bulunduğu ve ipotek tesisinin bağımsız bir borç yaratmadığı tespitlerine yer verilmiştir. Bu yaklaşım, itiraz dilekçesinde ipotek resmî senedindeki rakamın tek başına alacak sayılamayacağını, alacaklının temel ilişkiden doğan ve muaccel hâle gelmiş alacağını ispatlaması gerektiğini savunmak için güçlü bir dayanaktır.

Faiz yönünden de ipotek senedindeki oran mutlak değildir. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2025/5320 K.2026/1980 (karar tarihi 14.04.2026) sayılı kararına konu dosyada, kesinleşmiş istinaf ilamı ile ipotek resmî senedindeki %17'lik faiz oranının uygulanmayacağı belirlenmiş, taraflar şirket olduğundan alacağın avans faizine tabi olduğu kabul edilmiş ve ilk derece mahkemesinin senetteki orana dayalı hesabı hatalı bulunmuştur. Faiz başlangıcı, uygulanacak oran ve ara ödemelerin mahsup tarihi kısmi itirazın rakamsal içeriğini oluşturmalıdır.

İpoteğin cari hesap veya kredi sözleşmesinin teminatı olarak verildiği durumlarda icra mahkemesinin inceleme sınırları tartışmalıdır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2025/1528 K.2025/3195 (karar tarihi 15.04.2025) sayılı kararı oy çokluğuyla bozma şeklinde verilmiş; karşı oy yazısında, ipotek veren ve borçlunun ödeme emrine itirazı üzerine alacaklının icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istediği bir dosyada, icra mahkemesinin kredi sözleşmesini ve ödemeleri gösteren belgeleri inceleme yetkisi bulunduğu vurgulanmıştır. Kredi teminatı ipoteklerde dilekçenin, sözleşme ve hesap ekstresi üzerinden somut itirazlar içermesi bu nedenle önemlidir.

Önce rehne başvurma kuralı ve İİK m.45 savunması

İİK m.45/1 uyarınca rehinle temin edilmiş alacağın borçlusu iflasa tabi olsa bile alacaklı yalnız rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabilir; rehin yetmezse kalan alacak için haciz veya iflas yoluna gidilebilir. İstisnalar da aynı maddededir: Konut finansmanından doğan rehinli alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinli alacaklarında alacaklı iki yol arasında seçim yapabilir; ipotekle temin edilmiş faiz ve senelik taksit alacaklarında da alacaklının tercihi ve borçlunun sıfatına göre farklı yollara başvurulabilir. Ayrıca İİK m.167 saklı tutulmuştur; buna göre çek, poliçe veya emre yazılı senede dayanan alacaklı, alacak rehinle temin edilmiş olsa bile kambiyo senetlerine özgü haciz yoluyla veya borçlu iflasa tabi ise iflas yoluyla takip yapabilir.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2025/687 K.2025/6498 (karar tarihi 23.10.2025) sayılı kararında, İİK m.45'in emredici olduğu ve mahkemece yargılamanın her aşamasında re'sen dikkate alınması gerektiği, alacaklının rehin veren hakkında doğrudan genel haciz yoluyla takip başlatamayacağı belirtilmiştir. Aynı dosyada ilk derece mahkemesinin, asıl borçlu hakkındaki ilamsız takipte rehin miktarını düşmeden alacağın tamamı için ve ayrıca rehinle temin edilen 400.000,00 TL için itirazın iptaline karar vermesi mükerrer ve İİK m.45'e aykırı bulunmuştur. Genel haciz takibi ile ipotek takibi birlikte yürütülüyorsa, birleşen davalarda mükerrer hüküm itirazı mutlaka ileri sürülmelidir.

Kambiyo senedi ile ipoteğin birlikte bulunduğu durumlarda içtihat ayrılığı doğmuştur. Yargıtay İBBGK E.2021/2 K.2023/1 (20.01.2023) sayılı kararında aktarıldığı üzere, ilgili Dairenin bir dönem uygulaması, aynı alacak için kambiyo senedine dayalı takipten sonra ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip yapılamayacağı, bunun kamu düzenine ilişkin olup süresiz şikâyete tabi olduğu ve mükerrer takibin iptali gerektiği yönündeydi. Karşı görüş ise İİK m.45'in üçüncü fıkrasıyla İİK m.167'nin saklı tutulduğunu, dolayısıyla alacak rehinle temin edilmiş olsa da alacaklının doğrudan kambiyo senetlerine özgü haciz yoluna başvurabileceğini savunuyordu. Bu ayrılık İBBGK önüne taşınmış ve karar 16.07.2023 tarihli, 32250 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Benzer bir dosyada mükerrerlik şikâyeti veya tahsilde tekerrür savunması kurulurken hüküm fıkrasının lafzı esas alınmalıdır.

İtiraz sonrası alacaklının yolları

Süresinde yapılan itiraz takibi durdurur. Alacaklı, elindeki belgenin niteliğine göre icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir veya genel mahkemede itirazın iptali davası açabilir. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2021/5359 K.2022/9203 (karar tarihi 19.12.2022) sayılı kararına konu dosyada, ticari ilişki kapsamında taşınmaz üzerinde kurulan ipoteğe dayalı takibe yapılan itirazın iptali ve icra inkâr tazminatı asliye ticaret mahkemesinde istenmiş, davalı ise takibin yasal şartlarının oluşmadığını ve ihtarnamenin usulüne uygun gönderilmediğini savunmuştur; karar onanmıştır. Bu dosya, muacceliyet ihtarının usulsüzlüğü savunmasının itirazın iptali davasında da ileri sürülebildiğini, ancak somut olgularla desteklenmesi gerektiğini göstermektedir.

Üçüncü kişi malik ve tapu şerhi

İİK m.150/c uyarınca icra memuru, ipoteğin paraya çevrilmesi takibinin başladığını tapu idaresine bildirmek zorundadır ve bu durum taşınmazın siciline şerh edilir. Şerh tarihinden sonra taşınmazı edinenlere icra veya ödeme emri tebliğ olunmaz. Dolayısıyla şerhten sonra malik olan müvekkil için ayrı bir itiraz süresi doğmaz; savunma imkânı önceki malike yapılan tebliğ ve onun itirazıyla sınırlı kalabilir. Şerhten önce edinen malike ise ödeme emri tebliğ edilmeli; tebliğ yapılmamışsa bu eksiklik şikâyet konusu yapılmalıdır.

Takipten sonra ödeme, tahsilat ve rehin açığı

Takipten sonraki tahsilatların mahsubu ipotekli takiplerde sık uyuşmazlık konusudur. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2022/7732 K.2023/992 (karar tarihi 20.02.2023) sayılı kararına konu ilamlı ipotek takibinde borçlu, diğer borçlunun taşınmazının satışından 600.000,00 TL ve bir fon tarafından 88.997,55 TL tahsilat yapıldığını, borcun kapandığını ileri sürerek şikâyet ve itfa itirazında bulunmuş; ilk derece mahkemesi bir davalı yönünden husumetten, diğeri yönünden esastan ret kararı vermiş, istinaf başvurusu reddedilmiş, Daire ise kararı bozmuştur. Husumetin doğru kurulması ve tahsilat kalemlerinin belgeleriyle sunulması bu tür başvurularda belirleyicidir.

Rehin açığı için sonradan yapılan takiplerde hesap yöntemi de önem taşır. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2025/5320 K.2026/1980 (karar tarihi 14.04.2026) sayılı kararında, iflas tarihindeki masaya kayıtlı alacağa ipotekli taşınmazın satış bedelinin ödendiği tarihe kadar avans faizi işletilmesi, satış masrafları düşülmüş bedelin mahsubu ve kalan tutara yeni takip tarihine kadar faiz yürütülmesi doğru hesap yöntemi olarak kabul edilmiştir.

İflasın ipotekli takibe ve itiraza etkisi

İİK m.193'e göre iflasın açılması haciz yoluyla yapılan takipleri durdurur; rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takiplere ise iflastan sonra da iflas masasına karşı devam edilir ve artan kısım masaya intikal eder. Alacaklı, iflastan önce başlattığı takipten vazgeçerek rehnin İİK m.185'e göre satılmasını da isteyebilir. İİK m.185, rehinli alacaklının iflastan sonra da masaya karşı rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabileceğini ve iflas idaresinin işlemlerine karşı icra mahkemesine şikâyet hakkını düzenler. İflas hâlinde itiraz ve davalarda taraf teşkilinin iflas idaresi üzerinden yapılması gerekir.

Uygulamada dikkat: kontrol listesi

1. Borçlu ve ipotek veren için tebliğ tarihlerini ayrı ayrı tespit edin; yedi günlük süreyi her biri için ayrı hesaplayın.
2. Süre sıkışıksa itirazı bulunulan yerdeki icra dairesine verin; İİK m.62 bu imkânı tanır.
3. Yurt içi adres bildirimini atlamayın.
4. Kısmi itirazda kabul edilen ve itiraz edilen kalemleri asıl alacak, faiz oranı, faiz başlangıcı ve masraf bazında rakamla gösterin.
5. İmza inkârı varsa ayrı ve açık bir paragrafta belirtin.
6. İpoteğin geçerliliğine yönelik itirazları ödeme emrine itiraza değil, ipoteğin iptali davasına taşıyın; takip öncesi ise teminatlı tedbir imkânını değerlendirin.
7. Rehin veren hakkında genel haciz takibi veya mükerrer takip varsa İİK m.45 itirazını ileri sürün; bu husus re'sen de gözetilir.
8. Temel borç ilişkisini, muacceliyet ihtarının usulüne uygunluğunu ve faiz türünü sorgulayın.
9. Takip sonrası tahsilatları belgeleriyle dosyaya sunun ve doğru tarafı hasım gösterin.
10. Taşınmaz el değiştirmişse İİK m.150/c şerhinin tarihini tapu kaydından kontrol edin.

Sonuç

İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte itiraz dar ama etkili bir savunma aracıdır. Rehin hakkı itirazla tartışılamadığı için ipoteğe yönelik iddiaların ipoteğin iptali davasına, borca yönelik iddiaların ise süresinde ve ayrıntılı bir itiraza yöneltilmesi gerekir. Yargıtay'ın temel borç ilişkisini esas alan yaklaşımı, İİK m.45'in emredici niteliğini vurgulayan kararları ve faiz hesabındaki denetimi, itiraz dilekçesinin rakamsal ve belgeye dayalı kurulmasını zorunlu kılmaktadır.

Yararlanılan kaynaklar

Mevzuat

• İİK m.45 (Rehin ve ipotekle temin edilmiş alacaklar)
• İİK m.150 (Ödeme emrine itiraz)
• İİK m.72 (Menfi tesbit ve istirdat davaları)
• İİK m.62
• İİK m.147 (Ödeme emrine itiraz)
• İİK m.145 (Takip talebi)
• TTK m.1399 (II - İlamlı icra)
• TTK m.1400 (III - İlamsız icra)
• TTK m.1381
• İİK m.167 (Takibin kabulü şartları)
• İİK m.150/C (Tapu idaresine haber verme)
• İİK m.193 (Takibin durması ve düşmesi)
• İİK m.185 (Rehinli mallar ve üretime yönelik yerler)

Yargı kararları

• 11. Hukuk Dairesi E.2025/687 K.2025/6498
• 11. Hukuk Dairesi E.2025/5320 K.2026/1980
• 12. Hukuk Dairesi E.2025/1528 K.2025/3195
• Yargıtay İBBGK E.2021/2 K.2023/1 (20.01.2023) — RG 16.07.2023/32250
• 11. Hukuk Dairesi E.2021/5359 K.2022/9203
• 12. Hukuk Dairesi E.2022/7732 K.2023/992